买二手房容易被坑的陷阱有哪些?买二手房需要注意的七个环节

近年来二手房以周边配套成熟、性价比高的优势,越来越受购房者青睐。随着二手房市场的火爆,二手房产交易纠纷也越来越多。我们如何远离交易陷阱?规避交易纠纷?买二手房前一定要了解交易的每一个流程!二手房交易流程比起新房要复杂的多,包括准备买房、选择中介、看房选房、签订购房、缴纳房款、缴税过户、物业交割这七个环节,并且每一环节都有需求留意的事项。买二手房容易被坑的陷阱有哪些?

买二手房要了解的7个环节:

第一步:准备买房

1、制定资金方案

核算自己的现有资金,要知道二手房的首付比例比新房要高,确定好自己可以贷款的最高额度,弄清楚自己更适合商业贷款和公积金贷款的哪一种。此外,买二手房除了房款外,还有税费、中介费、翻修费用等。

2、初步选择买房区域

根据现有资金选择买房区域,如果手上首付款较少,可首选郊区、外环等价格相对便宜的区域;如果考虑离上班地点近,可选择公交或者地铁30分钟以内的区域;如果家里有老人,就要考虑周围医疗配套,如果有小孩,那就要多研讨四周学校排名情况、师资设备如何。

3、查买房资质

现在全国大多数城市都推行“限购限贷”政策,因此买二手房之前,一定要先核对本人是否具有购房资质,以免白费力气。

第二步:选择中介

当下多数二手房交易都经过房产中介,但需要交付一定的中介费用,一般标准收费为2%,升降幅度一般为0.5%-1.5%。当然每个城市的收费标准不同,每个中介公司的收费标准也有差异,所以要货比三家,避免被个别中介忽悠,尽量选择比较大型和靠谱的中介公司。买卖双方之所以会选择中介公司代理交易,并不仅仅是为了得到真实的市场信息,更重要的是中介公司能提供一个有安全保障的交易过程。

第三步:看房选房

1、找房

找房源分两种:一种是经过中介门店找房,选择你意向区域的门店,把你的预算和选房喜好告知经纪人,让他们帮你查找比较符合你需求的楼盘、房子、户型、房价等,并且现场实地调查。另一种是自己在网上选房,选房时要留意房源图片有无破绽、价钱是否有较大的差入,不要轻信网上报价,买之前最好找附近的中介公司询价。

2、看房

通过中介或者自己网上了解房源后,一定要实地调查房屋的状况。主要包括楼盘地理位置、生活配套(市场距离、交通状况、医疗配套、学校分布、车位比例等)、小区绿化、物业管理、社区安全等大环境配套情况,还有楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房子的情况,以及不可忽略的产权年限、房源类型、房屋质量和卖主销售的原因。

产权年限:是70年、50年、40年还是其他,并了解现已经过去多少年。

房源类型:属于商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房的哪一种?如果是商住房,不限购,但物业费一般会高一些;如果是经济适用房,还得缴纳土地转让金。

房屋质量:查看楼盘外墙、房顶、楼层过道和房子内部是否有问题,检查房子质量。

卖主销售的原因:了解是否有关于生命财产安全的特殊情况,如果曾发生命案或者严重盗窃案,就要慎重考虑在此买房的问题了。

3、查册

查册是为了让您初步了解该房屋的注销状况,如产权人、地址、面积等状况,有没有抵押,有没有被查封或被规划等信息,以及能否正常买卖,是否具有房产证,能否过户落户,以保证买方的切身权益。在发达的一二线城市,买房如果不能过户落户,或将影响孩子上学读书问题。

查册有两种方式:(1)业主须提供房产证的注销字号或房产的细致地址交由中介方代查。(2)业主自己持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

第四步:签订购房

签约前再次核实房屋产权,房子一旦被查封或抵押都无法进行买卖。查看产权人身份证与房产证是否一致,如不一致,再看对方能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。

买卖双方及中介方协商后,在签约的合同内,必须详细填写好买卖请求,例如:房款总额、定金金额、首付金额、房款的支付方式、交房规范、交房时间、过户的时间和条件、原户口迁移时间、房屋面积、房屋内的设备处置方式等,如有必要还需签署有关的补充协议,明确买卖双方违约责任,违约时的处理方法以及违约金的偿付金额和时间等,以避免产生纠纷。

第五步:缴纳房款

明确付款方式,全款还是贷款。如果是贷款,要明确首付支付方式,如果房主需要买主的首付来还清银行贷款,那么买主的首付一般是不走资金监管方式(走的话手续比较麻烦),也就意味着买主是直接将首付(或一部分)交给房主,让他先去还清贷款(建议买主和房主一起去还贷款的银行办理还款手续),解除房子抵押,买主之后才可以继续用该房作抵押申请贷款。有上述情况,注意一定要在合同上明确写明首付的支付方式、用途、金额,合同和收据一式三份,买卖双方各持一份,中介留一份。一般不建议购买还有房贷款的二手房,因为比较容易出现问题,除非有中介帮处理。

第六步:缴税过户

缴税之前要先了解不同房屋类型的缴税项目。二手商品房需要交纳的契税、增值税、个税;二手商住房需求交纳契税、增值税、团体所得税、印花税和土地增值税等。

房屋缴税后就可以办理过户,按各地的政策去操作,也可咨询中介公司或者让中介公司代办理。

第七步:物业交割

在房屋交付时,要在合同中明确水电气、物业、供暖等费用的交接时间。交接项目包括水、电、燃气查验及费用结清,供暖协议变卦及供暖费结清,物业协议变卦及物业费结清,有线电视过户及有线电视费、电话费结清,原户口迁出,屋内设备交割等。如果是二手公房的交易,对物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,要了解卖家单位是否有要求,同时要配合卖家做什么工作,这些都应写明确在交易合同中。

买二手房容易被坑的陷阱有哪些?

一、房屋产权是否明晰

有些二手房是多个人共有的,例如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的房屋,购房者买到的房屋如果是没有经过其他共有人的允许,只是部分共有人擅自处分共有财产的话,那所签订的买卖合同在法律上是没有效力的。

二、房屋手续是否齐全

首先,房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证,如果没有房产证的话,这类房屋的买卖对于购买者来说是存在极大风险的。其次,房主可能有房产证但已经将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以小编建议大家最好选择有房产证的房屋进行交易。

三、土地情况是否清晰

二手房交易中购买方更应注意土地的使用性质,要清楚的知道是划拨土地还是出让土地,划拨的土地一般是无偿使用的,政府可以无偿收回,出让的土地是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利;

除此之外,还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用10多年,就要考虑日后的使用年限问题。

四、合同是否有问题

二手房的买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面,但是对于一些房屋上的细节问题还是应当写清楚的,比如合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。最大限度的保证购房者自身的利益。

五、中介公司是否违规

二手房的交易中,大部分购房者会选择通过中介进行交易,而有些中介公司为提升业绩违规提供中介服务,就比如说最常见的:在二手房贷款时,为买方提供分期首付的服务,也就是买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜,但是却不知道如果一旦被银行发现的话,自己是需要承担所有责任的。这点一定要注意了!

六、房屋缺陷是否被隐瞒

很多二手房的出售者和中介为了把房屋卖一个好价钱,通常在交易过程中会对一些瑕疵、缺陷问题有所隐瞒。如果购房者买到的是有缺陷的二手房,那么日后自己居住的时候肯定是不舒心的,吃亏的也只有自己了。

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